不動產房屋小秘書

如何看懂不動產文件-不動產房屋買賣資訊

人有身分證、戶口名簿，不動產也有相關文件，完整記錄房屋產權資訊，內容包含權狀、謄本、地籍圖等房屋資訊。如果能看懂不動產文件，不僅能明確掌握房屋內外狀況，還能從中發現重要的關鍵資訊，避免買賣糾紛喔！以下小編將針對各種不動產文件做說明：

• 土地及建物所有權狀：
  所有權狀由屋主提供，分為土地及建物所有權狀。從權狀上可瞭解土地及建物所有權人、面積、權利範圍、基地座落地號、共同使用部份建號、建物門牌等相關資料。小編將針對土地和建物所有權狀的注意事項整理如下：
   
  • 土地所有權狀：
    ◎所有權人：需核對所有權人的名字及身分證字號，是否與屋主為同一人。如果賣方與屋主不同人，必須確認賣方具有有效之代理權，代理權的認定必須要有屋主印鑑證明、蓋印鑑章之授權書以及身份證明文件三種證明文件，此外，在授權書中，也應有以下字樣：「委託○○○代理房屋出賣事宜，並代為收授價金及交付標的物之權限。」
    ◎坐落 / 地號：注意土地所在的地段及地籍編號，一筆土地就會有一張權狀，有些建物坐落的土地不只一筆，屋主有幾筆土地，就應有幾張土地所有權狀。所有土地權狀的面積加總即為此物件的土地持份面積。
    ◎地目：一般住宅用地的「地目」標示為「建」，若為「道」，就有可能為道路預定地，有被政府徵收的可能。
    ◎面積：該建物座落土地的總面積。
    ◎權利範圍：表示該戶所持分的土地面積。
     
  • 建物所有權狀：
    ◎所有權人：需核對所有權人姓名及身分證字號是否與賣方相同，並且也應查明建物與土地權狀是否為同一人。
    ◎門牌：所出售的房屋是否與建物權狀的門牌相同。
    ◎建築完成日期：以此判斷房屋的屋齡，應與使用執照上日期相同。
    ◎建材：建築物所使用的建材，最常見的是鋼筋混凝土，也有較高級的鋼骨結構，老舊一點則為磚造。由於建築物的完成日期及建材會影響房屋折舊，因此，銀行貸款時也會影響貸款額度。
    ◎主要用途：建築物的使用用途，有商業用、住宅用等。這會影響到建築物的使用限制，若是住宅用就不能變更做為商業用途，如果要變更使用用途，則必須配合土地使用分區，看是否可以變更。
    ◎面積：分為主建物面積(房屋的室內面積)、附屬建物(即陽台或花台)及公共設施面積三種。在權狀上標記為「面積」的部分是指主建物的面積，「總面積」則是加上其他建物，如夾層、樓中樓等。「附屬建物」如有陽台或花台，則在權狀上會分別標示出來。「共用部分」指的則是公共設施面積，全部加總起來則為權狀登記面積。
    ◎權利範圍：可看出所有權人是與他人共同持有，或是個別持有。
    ◎坐落 / 地號：需核對建物權狀座落的基地的地段、地號是否與土地權狀一致。

需特別留意，有些物件比較特殊，只有土地權狀，沒有房屋權狀，可能是沒有向地政做建物保存登記，沒有權狀也沒有使用執照，最麻煩的是，可能有第三者出面聲明 (部分) 所有權，因此，買賣房屋時不可不慎。

• 土地及建物謄本：
  由於權狀是靜態文件，而且是由屋主提供 (當你完成買賣、過戶，地政事務所將提供土地及建物所有權狀給你) 因此有偽造的可能；而謄本是動態的，只要有任何抵押設定、查封、限制處分等情形，就會即時更新，可以完全呈現房屋的產權，所以買屋只看權狀是不夠的，更重要的是向地政機關調閱謄本。謄本分成「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」，「標示部」載明了土地 / 建物面積、公告現值；「所有權部」主要記載所有權人的權利範圍、住所及所有權狀；而「他項權利部」，則可看出土地 / 建物的權利、權利的種類及狀況等。以下，小編將針對土地和建物謄本的注意事項做說明：
   
  • 土地謄本：
    ◎所有權人：需核對所有權人是否與賣方相同，若不相同，則可能是屋主偽造權狀，容易產生糾紛。
    ◎權狀字號：需核對土地謄本上的權狀字號和賣方所持有的權狀是否相同。
    ◎其他登記事項：備考欄是否有查封、限制登記等字眼，否則無法過戶。
    ◎權利人：一般都是向銀行貸款，所以將房屋抵押給銀行，所以在權利人欄中應該是銀行，若是有其他的權利人，就要特別注意。
    ◎權利種類：有向銀行貸款的土地，權利人即為金融機構，權利的總類做為抵押權。此外，若有設定地上權或租賃權，表示他項權利部的所有權人具有優先購買權。購屋人應請賣方在契約書中註明負責排除，過戶時應在申請書備註欄註明優先購買權人已放棄其優先購買權，並蓋上賣方印鑑。
    ◎權利金額：代表抵押銀行擁有的權利總值，通常為貸款金額的 1.2 倍。例如：擔保債權總金額為 840 萬，表示屋主當初跟銀行貸款金額為 700 萬。
    ◎設定義務人：通常和所有權人相同，如果有其他義務人則要特別留意，可能是其他人以此土地 / 建物抵押貸款。
    ◎共同擔保地號 / 建號：有些建物坐落的土地不只一筆，需核對共同擔保地號及建號是否與所有權狀相同，如果不同，可能屋主只拿一塊土地做為出售，並未將其他的土地予以過戶，這就是有瑕疵的產權。
     
  • 建物謄本：
    除了上述和土地謄本相同的注意項目外，還要特別留意：
    ◎建築完成日期：可計算房屋屋齡。
    ◎面積：分為總面積 (即：主建物面積)、附屬建物面積，和公共設施面積。
    ◎主要用途：檢查建物是否為住宅用途或是工業廠房，以免誤買工業住宅。
     
• 地籍圖謄本：
  地籍圖顯示了建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等，要特別留意的是房子是否座落於他人基地，或座落於道路用地或公園等公共設施用地上，而有徵收之風險。
   
• 建物測量成果圖：
  建物測量成果圖標示了建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、測量後之建物各邊界尺寸等。屋主可了解實際建物面積大小，以及以及陽台、平台、樓梯甚至停車位之形狀與相關位置。
   
• 土地使用分區證明：
  土地使用分區證明標示了建物是否座落於住宅區、商業區、工業區或其他使用分區內。由於土地使用分區會影響將來開發的可能性，例如屋主想申請營業登記等，就必須弄清楚土地使用分區現況。
   
• 現況確認書：
  不同於上述的各種文件，不動產標的「現況確認書」並非由地政單位調閱，而是由屋主填寫，可視為針對房屋、土地現況的「聲明書」。一般買方最害怕買到海砂屋、輻射屋、事故屋，也想知道土地及建物目前現況管理與使用情形 (如：增建情形、有無分管協議等)，都可以由「現況確認書」中得到保障喔！以增加對買賣雙方的保障。
   

貼心提醒：
如你是透過仲介帶看，則可以請仲介提供不動產說明書，內容即包含上述的相關文件，並請確認說明書中有無經紀人員簽章，以確保你的權益。如你是自行跟屋主買賣，則只要有房屋詳細地址，也可以自行調閱喔！如果你已確定購買，除了簽約前，代書會調閱謄本，確認產權；而為了避免賣方在簽約後設定房屋抵押貸款，因此，在交屋時，代書也將再次調閱謄本，再度進行產權確認。

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