不動產房屋小秘書

都市更新相關-常見名詞解釋-不動產房屋買賣資訊

都更

依照都市更新條例：第一條：都市更新是為了促進都市土地有計劃之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。

簡單來說，都市更新是為了讓老舊社區閒置荒廢的資源獲得有效利用，讓新舊社區在生活機能和景觀差距上不會太大，使舊社區恢復榮景。

建商合蓋

指建商中意某塊土地蓋新房子後的價值，而與原來的地主協商蓋房子。

建蔽率

就是底面積的限制。建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說 200 平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為 60%，那麼，一樓的樓地板面積可能就是 120 平方公尺，而剩下的 80 坪空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施 (如游泳池) 等。

容積率

就是可以容納的量。各樓層的樓地板面積 (即為容積) 加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為 500%，基地面積 100 平方公尺，若不考慮建蔽率，則為五層樓。

• 分區 類別 項目	住宅區									商業區				工業區		行政區	文教區	倉庫區	風景區	農業區	保護區
  	住一	住二	住二之一	住二之二	住三	住三之一	住三之二	住四	住四之一	商一	商二	商三	商四	工二	工三
  容積 率 (%)	60	120	160	225	225	300	400	300	400	360	630	560	800	200	300	400	240	300	60
  建蔽 率 (%)	30	35	35	35	45	45	45	50	50	55	65	65	75	45	55	35	35	55	15	10 40	10 15 30 40

   

   

  權利變換

  權利變換和傳統的合建類似，對建商來講有很好的誘因解決合建解決不了的問題。第一，權利變換採多數決，傳統合建只要一位地主不同意就無法合建。第二，權利變換的稅賦減免，傳統合建需要繳交土地增值稅，在都市更新的獎助章節裡，折抵給建商的房屋是免徵土地增值稅的。

  住一

  第一種住宅區：為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定之住宅區。

  住二

  第二種住宅區：為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

  住三

  第三種住宅區：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

  住四

  第四種住宅區：為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。

  商一

  第一種商業區：為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

  商二

  第二種商業區：為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

  商三

  第三種商業區：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

  都市更新容積獎勵

  臺北市建築容積獎勵項目計有 6 大項，用來獎勵協助都市更新的建商：

  原容積高於法定容積的獎勵

  維持合理居住水準的獎勵

  配合更新時程的獎勵

  考量地區環境狀況的獎勵

  更新基地規劃設施的獎勵

  處理佔有他人土地之舊違章建築戶的獎勵

  根據每塊基地的不同條件，容積獎勵的額度也會有不同，但並不是實施都市更新重建，就一定會爭取到所有項目及額度的容積獎勵。

  坪效計算

  一坪土地可以蓋出多少坪可銷售的面積，其比例就稱為坪效。例如 100 坪的土地，可以蓋出 1,097 坪可銷售的坪數，這塊土地的坪效等於 10.97，就是每一坪土地可創造出 10.97 坪的效用。

  自辦更新

  就是「地主自地自建」，地主出地，都更公司協助地主找建築師、營造廠和融資銀行。整個土地開發利益歸地主所有。

  協議合建

  地主與實施者 (建商) 可以私下談好重建後空間應當如何分配，這分配包含選屋及坪數大小。舉例來說，地主與實施者 (建商) 講好房子蓋完後要五五分、六四分都沒關係，只要講好了就成，那是屬於實施者 (建商) 與地主間的私人契約，政府無權干涉。

  老屋拉皮

  將老舊的房屋外部，以水泥、磁磚或大理石重新整理。因為拉皮牽涉到的並不只有一戶，需要與同棟鄰居們事先溝通，並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行，分攤後的費用，每戶可能需要數萬元之間，視選擇的材料而有所差別。這屬於都市更新的一種，拉皮後的房屋價值大多會上升。

  釘子戶

  在都市更新的拆遷過程中，對於不願搬遷的少數住戶的統稱。會成為釘子戶，大多認為建商的補償辦法不公平，或是不願都更，不想離開家園。

  公聽會

  已經確立都市更新的範圍，並完成初步計畫，和確定實施者 (建商) 是誰，即可辦理公聽會。依據「都市更新條例施行細則」第六條規定，公聽會應邀請有關機關、學者專家及當地居民代表參加，並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及其他權利關係人參加。

  同意書

  分為「都市更新事業概要同意書」及「都市更新事業計畫同意書」兩種。簡單講，前者像是「合作意願同意書」，目的只是在確定更新單元的範圍跟初步的規劃構想，建商必須先舉行公聽會，告訴地主初步的更新計畫，地主可以將概要同意書簽給許多家建商，任何建商只要取得 10% 合法地主的同意，並經主管機關核准，就可以開始擬定「都市更新事業『計畫』」。由於可能會有許多家建商都取得概要同意門檻，因此「計畫」可能也會有很多份，地主同樣可以在公聽會過後，簽署許多份計畫同意書。優先取得 2/3 所有權人、3/4 更新面積合法地主同意的建商，就達到審查門檻，一旦向主管機關送件，就可排除其他建商，通常也會成為最後的實施者。

  都更單元

  指更新地區內，可單獨實施都市更新事業的分區。每一個都更建案都有基地大小的限制，在可更新的地區內，幾位地主的土地合起來大於最低限制，即可劃定為一個都更單元。