不動產房屋小秘書

稅務相關-常見名詞解釋-不動產房屋買賣資訊

• 房屋評定現值

  房屋評定現值是計算房屋稅的主要依據。根據房屋稅條例，房屋稅應納稅額的計算，是房屋評定現值乘上稅率，而房屋評定現值則由「房屋標準價格」做計算基礎，其中包括房屋標準單價、折舊及路段率等因素。

  房屋稅條例授權各縣市政府決定房屋評定現值的計算，每三年召開一次不動產評價委員會，決定轄區內房屋的標準單價、耐用年數、折舊標準，以及有關房屋所在位置的路段率等各項標準。

• 土地公告現值

  即公告土地現值，係直轄市或縣 (市) 政府對於轄區內土地，經常調查其地價動態，將地價相近的土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為政府課徵土地增值稅之依據及徵收私有土地補償地價之標準。

• 公告地價

  政府每三年舉辦規定地價或重新規定地價時，參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於一月一日公告地價，其作用係供土地所有權人申報地價後據以課徵地價稅。

  土地公告現值與公告地價最大的不同點在於，土地公告現值是作為土地移轉及設定典權時申報土地移轉現值之參考，同時可讓主管機關在審核土地移轉現值及補償徵收土地地價有個依據；而公告地價是給予土地所有權人申報地價 (申報地價稅的價格，不得超過公告地價的百分之八十至一百二十之間)，以及地方政府據申 報地價課徵地價稅之作用。

• 房屋稅

  對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅。除一般通稱的房屋外，其他形狀特殊而供住宅、工作、營業等固定於地上的建築物在內都算 (例：夾層屋、散裝倉庫、油槽、加油亭)。

• 土地增值稅

  把土地移轉給別人時，因土地自然漲價所課徵的稅。納稅義務人因移轉方式而不同：

  項目	納稅人	說明
  土地有償移轉時	原所有權人	買賣、交換、政府照價收買時
  土地無償移轉時	取得所有權人	贈與或遺贈時
  土地設定典權時	出典人	已規定地價的土地設定典權時，出典人需繳納土地增值稅，待贖回時，再要求無息退還原繳稅款
  信託土地有償移轉或設定典權時	受託人	受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為其自有土地。
  信託土地歸屬時	歸屬權利人	受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。

• 財產交易所得稅

  指財產及權利因「交易」而取得之所得，是以一般房地買賣，出賣人就出售房地的所得是要課稅的，不過土地在出售時因已經課徵了土地增值稅了，為免重覆課稅，所以土地部分的交易即不再課徵財產交易所得稅，現行須課徵財產交易所得稅係指房屋﹝建物﹞的部分。簡單來講，就是指曾經賣過房子的人，無論賠錢或賺錢，都需繳納財產交易所得稅。

• 地價稅

  舉凡已規定地價之土地，除依法課徵田賦者外，土地所有權人所有之土地都要課徵地價稅。

• 契稅

  指買房子時要繳給政府的契價稅。房屋所有權可能因為買賣、贈與、交換、分割、設定典權、占有等行為而取的。不同的契稅有不同的稅率，繳納義務人也不同。

  種類	稅率	繳納義務人
  買賣契稅	6%	買受人
  贈與契稅	6%	受贈者
  典權契稅	4%	典權人
  交換契稅	2%	交換後承受部分的取得人
  分割契稅	2%	分割後的取得人
  占有契稅	6%	占有人

• 印花稅

  向政府申請物權登記的公定契紙憑證時，必須買印花稅貼在契紙後面，或向稅捐單位申請開立繳款書繳納之後，契約才具有效力。

• 贈與稅

  當財產所有人在生前，把財產贈與給別人所產生的稅賦。由於財產的受贈者屬於「不勞而獲」，所以政府為了社會公平正義而有「贈與稅」的出現。為了鼓勵社會公益、以及民眾親情風俗的考量，以下情形是不課徵贈與稅的：

  1. 捐贈給各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關的財產。
  2. 捐贈給公有事業機構或全部公股之公營事業的財產。
  3. 捐贈給依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準的教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業的財產。
  4. 扶養義務人為受扶養人支付的生活費、教育費及醫藥費。
  5. 做為農業使用的農業用地及其地上農作物，贈與給法定繼承人者，不計入這個土地及地上農作物價值的全數。
  6. 配偶相互贈與的財產。
  7. 父母於子女婚嫁時所贈與的財物，總金額不超過一百萬元。

• 重購退稅

  出售或重購自用住宅，不論先買後賣、或先賣後買的時間點，若控制在二年之內完成者，出售自用住宅的財產交易所得稅，即可以趁著所得稅申報時，申請與其他綜合所得稅扣抵或辦理退稅。另一種是土地增值稅自用住宅的重購退稅。

• 奢侈稅

  針對奢侈消費行為進行課徵，為了讓稅制符合社會公平原則，以及抑制特種貨物在短期內轉手交易的以錢滾錢的行為。針對 300 萬元以上的私人飛機、遊艇、汽車等高價貨物，以及 50 萬元以上的高爾夫球證、俱樂部會員證等課徵 10% 的奢侈稅。非自用住宅如果在一年內轉手，則課徵 15% 的奢侈稅；在一至兩年間轉手，則課徵 10% 的奢侈稅。

• 不動產實價登錄

  把不動產實際的交易價格登錄，負責登錄的是內政部所屬的地政機關，預計 2012 年 7 月 1 日上路。未來不論是權利人、地政士或不動產經紀業者，在完成不動產買賣案件所有權移轉登記，三十天內須向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。賣預售屋的代銷業者，也應於代銷契約屆滿或終止的三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。對逾期未登錄或不實登錄不實者，將處三萬至十五萬元的罰鍰。

• 不動產實價課稅

  以往不動產買賣的價格都是以政府的「評定價格」作為課稅的標準，建物有建物的評定現值 (主要作為課徵契稅的標準)，土地有土地的公告現值 (主要作為課徵土地增值稅的標準)，但上述價格與實際的「成交價」有段距離，一般評定價格是遠低於成交價 (市價) 的，所以政府課徵的稅額自然就少很多。因此，基於「漲價歸公」與「租稅公平」，同時抑止房地產炒作，政府與部分專家有了以實際成交價作為課稅的主張，但仍要等相關配套措施完備、社會都有共識後，才會實價課稅。