房貸申請流程-不動產房屋買賣資訊 @ 不動產房屋小秘書

房貸申請流程-不動產房屋買賣資訊

由於房地產的交易金額龐大，大部份買方買房子都會申請房貸，許多人為了確保房貸成數，甚至在議價前就請銀行先初步估價。

Step1 選擇銀行：
目前大部分銀行行庫都有承辦房屋貸款，由於貸款金額與銀行對貸款物件的鑑價金額息息相關，因此，當你需要購買房屋時，你可先評估自己的資金需求，並提供物件地址請銀行先初步估價 (僅提供地址，先不要附上身份證影本喔！等初步估價出來，評估完各家行庫的條件後，再正式申請房屋貸款即可)建議可以找三家銀行進行初步估價。如果物件位於都會區，可以找全國性的銀行估價(如：安泰、大眾、萬泰、匯豐、中信等銀行)；如果物件位於郊區或鄉鎮，有時，地方型金融機構 (如：各地區之中小企銀、信用合作社、及農漁會信用部等) 因為熟悉當地區域，估價的結果反而較理想。

拿到銀行提供的初步估價後，你可以依照你的資金需求和條件與各家銀行的房貸專員接洽，分析評估各家銀行的房貸類型與方案，選擇最適合你的銀行囉！
Step2 填寫申請書，並提供申請資料：
選擇好銀行之後，就可以正式填寫房屋貸款申請書，並提供相關資料，包含：買賣契約影本、貸款人財力證明、半年薪轉銀行帳戶明細或上個年度的扣繳憑單等資料。如果你的條件不盡理想，也可以提供保證人。這些資料的目的是為了讓貸款銀行知道你是個信用良好，有還款能力的人，讓銀行願意提供計較優惠的條件把錢借給你喔！
Step3 辦理徵信調查與不動產鑑價：
銀行收到你的申請資料後會辦理聯合徵信 (平常常聽到的「聯徵」)，確認你沒有不良債信紀錄。一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，因此，如果你有買房子的計畫，可要從現在起就特別留意帳單的繳款期限，如有使用信用卡，要盡量繳付全額喔！

另外，房貸的金額、年限、利息等條件，之所以比一般信用貸款優惠的最主要原因，就在於提供房屋抵押貸款，因此，不動產的鑑價也是影響貸款條件的主要因素喔！當你向銀行提出貸款申請後，銀行會依據你的房屋地理位置、坪數大小、周遭環境...等因素來進行評估，如鑑價價格與成交價相去不遠，一般就會參考房屋的成交價格做為依據。
Step4 銀行內部審核放款申請：
經過徵信調查與不動產鑑價後，銀行會依借款人與保證人的基本條件、還款能力、服務年資、職業、抵押房屋資訊...等因素進行審核，判斷該貸款案件核款與否，並決定貸款條件(成數、利息、寬限期、貸款年限等。)
Step5 簽約對保：
在銀行核款後，如果你滿意其所提供的貸款條件，就可以與銀行簽訂房屋借款契約囉！借款人可與銀行約定簽約時間，當天由借款人與保證人在銀行進行對保，完成對保後，房貸專員會幫借款人開設帳戶，作為日後撥款與繳款的帳戶。
Step6 抵押權設定 & 投保火險、地震險：
在簽約對保之後，銀行會設定抵押權，抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
Step7 撥款：
完成上述所有步驟後，銀行會與借款人、代書、履保服務公司確認交屋日期，並依照程序處理撥款事宜。如賣方銀行尚有貸款未清需代償，則確認貸款餘額與帳號，撥款同時代償，並辦理塗銷抵押權登記。撥款後房屋貸款就成立，之後借款人只要每月定期將需繳納的金額存入銀行戶頭中，貸款就會自動扣繳囉！