不動產房屋小秘書

建物相關-常見名詞解釋-不動產房屋買賣資訊

主建物

即所謂的室內面積，包括客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等面積。

附屬建物

連接主建物室內面積的附屬部分，如陽台、花台、露台等。

陽台

指直上方有遮蓋物之平台。

花台

凸出於大樓牆面外，可種植植物，人無法站立的台子。擁有隱藏冷氣主機、增加鄰棟隔離等效果，為建物畫龍點睛。早期建管法規並未將花台列入管制，於建物辦理登記時，花台可登記為附屬建物，計入銷售面積，造成建物於設計時超過容許之法定陽台面積後，再加一圈花台的特殊都市景觀。為防止此現象，地政單位乃取消花台之登錄，而後建管法規修改，花台與陽台合併檢討，卻未再追溯為可登錄。

露台

指直上方無任何頂遮蓋物之平台。

雨遮

為附屬建物之一，用來遮雨之用，通常在窗戶或冷氣孔上方。

共有部分

指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

公共設施

即所謂的建物所有住戶共同使用分攤的部分。如樓梯間、電梯間、門廊、水箱、機械房等等。

公設比

公共設施分擔面積除以建坪面積後所得的商數。

建坪

建築物坪數。

實坪

使用面積扣除大公、小公的坪數。

虛坪

法規規定建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入容積範圍，但是又允許這些項目可以變成附屬建物或公設納入權狀面積登記，讓部分不肖建商努力灌水而提高獲利，因此才會有陽台、雨遮為虛坪的說法。

大公

由全體住戶共同分擔，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。

小公

由部分住戶共同分擔 (例：當層全部住戶分擔)，如電梯間、通道、走廊、門廳等。

使用面積

使用面積是指實際使用或占用的樓地板面積，不論是合法使用或違法占用都計算在內，包括屋頂加蓋的違建、陽台外推、露台加建或在法定空地、防火間隔加蓋、夾層屋加建等類似的違章使用面積。以使用面積來做為吸引購屋者的青睞，類似的銷售手法其實是違法的，購屋者買到的使用面積可能很大，但是實際的權狀面積可能縮水許多，未來如果必須轉手出售時，只能以權狀面積來計算售價，對購屋者而言會是不小的損失，所以在選擇購買房屋時應該考慮未來的發展，才不會造成不必要的損失。

區分所有建物

指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

新違建

指民國 84 年 1 月 1 日以後新產生之違建。新違建即報即拆。

舊違建

指民國 84 年 1 月 1 日以前已存在之違建。因政府人力不足，緩拆，准予修繕，但不得新建、增建、改建或修建。

程序違建

未按照程序申請建造執照擅自興工建築者，屬於法定手續的不完備，如同實質違建一般，既無法取得使用執照，也無法辦理建物所有權第一次登記，當然也無法取得所有權狀。

實質違建

未遵照建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照，擅自建築者。

國民住宅

政府興建的住宅，簡稱國宅。通常是公寓型態，由政府出資興建和擁有業權，以廉價金額出租或販售予民眾，尤其是中低收入居民。

合宜住宅

「合宜住宅」最初構想與以往的「國宅」如出一轍，以相對低價的方式出售予特定民眾，承購者擁有產權，逾持有年限後可自由轉售 (林口合宜住宅持有年限為五年，其他合宜住宅為十年)。

「合宜住宅」與「社會住宅」同軌並行，其方法為提撥「合宜住宅」百分之五住宅數量移作「社會住宅」 (只租不售)，之後營建署更將浮洲合宜住宅中的出租住宅數量提高到百分之十；在分清各類住宅之要義後，消費者就能依照自己需求，向官方申購或承租適宜的房屋。

套房

一般銀行認列建物坪數小於 15 坪，或室內坪數小於 12 坪的物件為「套房」，設有衛浴設備、廁所、冷氣、冰箱、電視及書寫桌椅等，有的甚至還有煮食的小廚具。

無電梯公寓

通常為三層以上建築，沒有電梯，通常也沒有管理員 (不用付管理費)，但也通常沒有垃圾子母車，屬於集合住宅，每一個所有權人都有各自的所有權狀。我國之建築法令規定六層以上之建築必須裝設電梯，故此類住宅之規劃，最高只到五層。

電梯大樓

有電梯的大樓，大都有管理員，有電梯的辦公大樓也算，以住宅用途來看，樓高大多超過 6 樓，未超過 6 樓大多無電梯，俗稱為公寓。

透天厝

泛指在同一建地上的二層以上建築物且產權為單獨所有，透天的房子只有一張所有權狀，整棟都是自家使用，或是有內梯相通。不一定只有 4 層樓以下的房子叫透天，十多層的大樓住宅都自家的也能叫透天。

別墅

大都為獨棟住宅，有花園、游泳池等，這類住宅都稱「別墅」，台語稱為「別莊」。目前有許多建案屬於連棟式住宅，建商為了刺激買氣都叫做別墅，因此「別墅」可再區分為連棟式住宅或是獨棟式住宅。

樓高

從地板的中心點到樓上樓板的中心點。法律規定住宅的一樓樓高上限為 4.2 公尺，其他樓層樓高則為 3.6 公尺。一般樓板的厚度大約 20 公分，所以淨高 = 樓高 - 樓板厚度。若樓高為 300 公分，實際可使用高度 (淨高) 為 300 - 20 = 280 公分。且建築法允許誤差1%，所以 283 - 277 公分是可能接受的範圍。

淨高

同樓高。

樑

橫在天花板上，為房屋的主要結構體之一。

樑下淨高

樓板高度減去樑的高度，即為樑下淨高。簡單說就是站在樑柱下的實際高度。

夾層

夾層為二次施工 (完工拿到使用執照後再施工)，不佔到法定容積。夾層有只能佔樓層 1/3 面積的規定，以及 2.1 米高度的限制，例：4.5 米的挑高空間，將 4.5 米高度的部分又分隔成兩層，高的那一層就稱為夾層。夾層屋的規定，理論上有上下層 2.1 米與 1.7 米高度的限制，規定必須是以輕質結構為基礎。夾層屋的上層沒有產權 (不包含在房屋坪數中)。

樓中樓

樓中樓理論上都是有產權的 (包含在房屋坪數中)。樓室內只有客廳部分挑空六米，其他室內二樓已經施工完畢，並計入銷售面積 (權狀面積)，取得合法使用執照。樓中樓沒有上下層高度與結構質料的限制規定。

幅射屋

指建築房屋時所使用的鋼筋或其他材質受到輻射污染，受到污染的鋼筋會產生放射性物質，對人體有害。

海砂屋

指建築房屋時混凝土所用的砂，來自海邊的海砂而非正常使用的河砂。海砂含有氯離子，短期會使牆面滲出白色痕跡，即壁癌，長期會加速鋼筋腐蝕，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋結構體。

事故屋

指曾發生重大事故的房屋，例：曾發生非自然死亡事故的房子，俗稱「凶宅」。

壁癌

牆壁上滲水、白色痕跡、或油漆脫落等，因多發生在牆壁上且難以根治，所以稱之為「壁癌」。好發於磚牆，混凝土牆偶而也會發生，發生壁癌區域都有一些共同的特點，可能是此區域附近有水造成潮濕的環境，或是壁體有裂縫、水密性不佳。

嫌惡設施

指為達成公共利益，服務一般民眾，但可能對生活品質、生命健康等造成威脅，以致於住戶希望不要設置在其住家附近的設施。例：加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電箱、廟宇、神壇等。

棟距

兩相鄰建築物外牆開口部的最小淨距離，計算距離方式為兩相鄰建築物其開口部的外牆或外柱外緣最短水平淨距離；開口部包括窗戶、門或陽台等。

頂樓加蓋

在房屋頂樓上加蓋一層樓，屬於違建。

陽台外推

將陽台與相連室內的落地窗或是隔間牆打掉，並在陽台外牆上增加窗戶等，使室內的使用坪數變大，稱為陽台外推，屬於違建的一種，民國 84 年以後的陽台外推，即報即拆，民國 84 年之前緩拆。

女兒牆

建築物屋頂外圍之矮牆，主要作用為防止墜落之欄杆，以維護安全，另於底處施作防水壓磚收頭，避免防水層滲水及防止屋頂雨水漫流。女兒牆高度依建築技術規則規定，視為欄杆之作用，如建築物在二層樓以下不得小於一公尺，三層樓以上不得小於一點一公尺，十層樓以上不得小於一點二公尺。另外亦規定女兒牆高度不得超過一點五公尺，主要為避免於建築物興建時，建築業者刻意加高女兒牆，預留以後搭蓋違建使用。

帷幕牆

架構構造建築物之外牆，只承載本身重量及所受之風力。

擋土牆

為攔阻天然或填築之土石、砂礫及類似物狀物質所構築之構造物。

剪力牆

又稱為為耐震壁，是建築物抗震的重要結構體， 通常被設計在電梯間，較一般牆壁厚上許多 (25 公分以上，甚者超過 50 公分)。材質方面，在台灣由於建築物通常以鋼筋混凝土為主，因此剪力牆幾乎都是鋼筋 混凝土所建構。由於剪力牆的勁度很大，因此可以承擔極大部份構造物的水平力，能在地震初期就把大部份的能量吸收，以減少結構的破壞，故成為目前耐震設計中 非常重要之結構系統。

防火間隔

防火間隔為確保鄰棟建築物或基地於火災發生時，火源不致蔓延至他處，消防人員並能迅速隔離火勢以防止災害的擴大，所規定的最小淨寬度；因此法律乃規定建築基地如果未面臨二條四公尺以上寬度的道路時，必須留設一公尺半以上的防火間隔，基地內不同幢的建築物也必須留設三公尺以上的防火淨寬。防火間隔直接關係到所有人的生命財產安全，所以必需長時間保持淨空，在防火間隔內設置違建或任何加蓋物，因屬於危害公共安全範圍，必須列入優先拆除的對象。

無尾巷

巷弄的盡頭沒路可走，國語叫死巷，台語叫無尾巷。

雙併

兩戶合併，共用一牆，各戶分別只有三面採光 (因共用一牆之故)。

管理委員會

簡稱「管委會」，指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。

約定共用

指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

約定專用

公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

容積管制

為配合各土地使用分區管制，以有效控制土地使用密度及居住人口密度，維護良好的公共設施水準及居住品質，而針對可建樓地板面積與建築面積固定比率實施管制。容積管制之內容包括建築物之高度、樓地板面積比率、空地比率、前後側院深度、建蔽率及容積率、鄰棟間隔與建築物退縮線等，實施整體性管制；通常土地使用分區會同時公告其建蔽率及容積率，做為容積管制之準則，目前全省除金門及連江縣外，皆已實施容積管制。

專有部份

指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

屋頂突出物

屋頂突出物一般設置屋頂水箱，及電梯機房，為住戶共用部分，以大公持分，不屬於任何住戶專有。

退縮建築深度

建築物外牆面自建築線退縮之深度。

牆面線

各地方政府依實際都市設計或都市景觀及交通之需要，得訂定自建築線退縮一定深度建築，以維護整體的都市景觀，此退縮之建築線即為牆面線。

樓地板面積

為建築物各層樓地板或其一部分的水平投影面積，其計算範圍是以牆壁中心線或區劃中心線、或柱心線為區劃範圍計算之；樓地板面積的計算不包括三分之二以上透空的遮陽板，不突出超過一公尺半的陽台、屋簷及建築物出入口雨遮，或是不突出超過半公尺的雨遮、花台等，但是每層陽台面積總和如果超過建築面積八分之一時，超過部分仍然必須計算樓地板面積。建築設計圖面必須標示各層樓地板面積，做為日後辦理登記時的依據。

遮陽板

減少直接射入室內之陽光，控制室內良好的光環境，達成建築省能之目的，設置於窗外的隔版稱為遮陽板。遮陽板實際設置時需考慮建物方位，日射角度等環境因素，以達到最佳的遮陽效果；遮陽板因為無法以固定深度作為控制，故規定必須有三分之二以上透空，否則須視為主體建築物，計入建築面積。因為遮陽板的種類繁 多，更有可活動形式者，並非屬於固定設施，乃為建築物之附加物，所以無法登記其面積。

鋼骨結構建築

SC 建築。韌性較佳，搖晃的位移量大，靠搖晃來抵消地震水平利的能量，適合高樓層的建築。

鋼筋混凝土建築

RC 建築。是較為硬脆的結構材性質，變形大會脆裂，適合用來蓋低樓層的房子 (10 樓以下)。

鋼骨鋼筋混凝土建築

SRC 建築。適合中高建築 (15-25 層樓)。在鋼骨外層另外配鋼筋並灌漿同時做保護層。具有鋼骨建造及RC建造的優點，柱子強度高則柱斷面減小可使整個建築重量變輕，受地震影響力較小，建造成本較高。