不動產房屋小秘書

預售屋相關-常見名詞解釋-不動產房屋買賣資訊

䢖築執照

建築物之新建、增建、改建及修建，向主管建築機關請領之執照。

使用執照

建築物建造完成後之使用或變更使用，應領使用執照。

訂金

前往銷售中心賞屋，若有喜歡的戶別，可於初步議價後先付一小筆訂金 (稱為小定)，請建商保留。議價後，若決定要買，則付滿訂金 (稱為大定)，接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家審閱，一般審閱期為五天至三十天，這時若不想買訂金可全額退還。確認契約沒有問題，即正式簽約，此時必須繳交簽約金、開工款。訂金、簽約金、開工款，稱為「訂、簽、開」金，也就是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的 10%-15%。

簽約金

同「訂金」解釋。

開工款

同「訂金」解釋。

工程款

繳交頭期款後，必須於施工期間按期繳納工程款，金額約為房屋總價的 10%-15%，建商收費營式分為兩種：

按工程期繳納：指依照工程進度，分期繳納該期工程款。若為「工程零付款」，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交，簽約前要弄清楚建商的規定。

按月繳納：開工之後，無論施工進度如何，皆須按月繳納工程款。

工程零付款

繳交頭期款後，需按施工期案期繳納工程款，工程零付款代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交。

起造人

建築物之起造人為建造該建築物之申請人。

完工日

依預售屋買賣契約書範本規定：

一、本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：
（一）因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。
（二）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。

二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。

在買賣契約書中，完工日指的是取得使用執照。由於主管單位核發使照的標準，只要完成主體工程及部份指定項目即可。因此取得使用執照時，工程實際進度也許只有 70％-80％ 而已。此外，取得使用執照後，才能申請水、電、瓦斯等外管線之施工，因此距離真正全部完工尚有一段距離。

開工日

同「完工日」解釋

預售屋客變

買主在建築物尚未施工完成，或還未開工，利用結構體施工的這段期間內，依照個人喜好的需求或是設計師的建議，就所購買的房屋單元內部的隔間牆、水電位置、裝修建材或設備等先行變更，這樣一來可以挑選自己喜歡的室內建材及隔局，二來可以節省日後裝修成本及裝潢施工，預購房屋的客戶須先向建商申請變更設計或於修改竣工圖報備，當然建商也會對客戶修正做加帳、減帳的處理。

預售屋定型化契約

屬於定型化契約的一種。按消費者保護法規定，「定型化契約條款」乃指企業經營者為與不特定多數消費者訂定同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。預售屋定型化契約有至少 5 日的審閱期，預售屋完工後有任何問題，買賣雙方都需以契約書上所列為主。

審閱期間

消費者保護法修正條文第 11 條之 1 規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。…」

目前預售屋實務，已經配合此一規範(內政部公告至少為 5 日)，在付訂金時，另外約定簽約時間，並將契約書交給買方攜回閱覽。不過將契約書交給買方攜回閱覽原本不應該以付訂金為條件。

違約金

購買預售屋時，買方已簽約開始繳款，這時後悔不想購買，需付建商違約金，違約金適用於買賣雙方，依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定違約金最高不得超過 15%，依買方所簽訂的預售屋定型化契約為主，違約金不足房屋總價 15% 可不用補足，若超過 15%，民眾可向各縣市消保官提出申請，酌減違約金並取回溢繳金額。

竣工圖

竣工圖是指一個新建築物依據核准之建築設計圖施工完成後，要申領使用執照時所檢送之平面圖立體圖。可作為辦理建築物用途變更、陽台補登記、或認定是否為違章建築之用。只要準備房屋產權證明文件 (建築物所有權狀、建築物登記簿謄本、建築物使用執照等影本) 及所有權人身分證影本，即可直接向工務局使用管理課申請竣工圖。

工程受益費

政府為了平衡因為重大工程所及地區人民由於國家公共建設而獲得的利益，所課徵的一定費用。是在不動產買賣中可能負擔的費用，常併同稅捐一起被討論。

地主保留戶

建商與地主合作開發興建，由地主保留分得而尚未出售之房屋，稱為地主保留戶。當建築物完工後，地主通常也會將所分得的房屋出售，所以有時候可以看到同樣一個房屋銷售個案，卻有兩、三個甚至更多的業者或銷售仲介公司在銷售房屋，其中就有這些地主的保留戶，因為與合建建商價格不合或急於脫手，所以自行委由銷售仲介公司處理；當然，由於地主保留戶並無開發成本考量，所以經常會以低於建商所訂售價極多的價格賣出，只不過由於一般合建分屋的原則是，地主分得低層樓的房屋，停車位也未必理想，所以選擇性會比較少。