不動產房屋小秘書

產權登記相關-常見名詞解釋-不動產房屋買賣資訊

• 土地所有權狀

  土地於登記完畢後，登記機關發給所有權人土地所有權狀。土地所有權狀的內容如下：

  1. 所有權人：土地所有者。
  2. 管理人：例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟...等。
  3. 住所：指所有權人之戶籍所在地。
  4. 土地標示： 
           A. 座落：土地所在地，目前依市、區、段、小段為記載 
           B. 地號：目前依段落每筆土地編訂一地號 
           C. 地目：依土地使用編定區分：建、林、旱田等地目 
           D. 面積：以公制單位計公頃、公畝、平方公尺、平方公寸。
  5. 權狀範圍：指土地所有權人擁有該土地的範圍。
  6. 原因日期：指公定契約書訂定日期，核算土地增值稅，前次移轉地價之日期。
  7. 登記日期：地政機關依法登記於登記簿之日期，此為發生對抗第三者效力之時刻。
  8. 權狀字號：地政機關核發權利書狀之字號。
  9. 發狀日期：地政機關核發權利書狀的日期。

• 建物所有權狀

  房屋於登記完畢後，登記機關發給所有權人建物所有權狀。建物所有權狀內容如下：

  1. 所有權人：建築改良物所有者。
  2. 管理人：例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟...等。
  3. 住所：指所有權人之戶籍所在地。
  4. 基地座落：指房屋所座落的土地。
  5. 建物門牌：指房屋之所在地。
  6. 建號：目前地政機關針對前一有登記之房屋均依段落編定一建號，以便於管理。
  7. 建築完成日期：指使用執照核發的日期。
  8. 建築式樣：目前建築式樣有本國式及西洋式。
  9. 主要建築材料：指房屋所用之建材，目前有木造、加強磚造、鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土。
  10. 建物面積：依公制單位計包括：
      A. 主建物面積：即室內面積
      B. 附屬建物：指陽臺、花台、露臺等
      C. 公共設施：指共同使用部份，包括：屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下層等。
  11. 權利範圍：指建物所有權人擁有該建物的範圍。
  12. 登記日期：地政機關依法登記於登記簿之日期，此為發生對抗第三者效力之時刻。
  13. 權狀字號：地政機關核發權利書狀之字號。
  14. 發狀日期：地政機關核發權利書狀的日期。

  目前針對公共設施 (即共同使用部份) 已不另發所有權狀。

• 所有權人

  擁有權利的人。如公寓大廈管理條例中的區分所有權人，是擁有那間房子的主人，一般為住戶，但若租給他人，租客並不是所有權人，只是承租者。

• 土地謄本

  土地謄本為地籍謄本的一種，記載土地、所有權及他項權利相關登記事項，可供民眾申請參考；土地所有權狀係登記機關辦理土地登記完竣後發給權利人之憑證，非土地權利人不得申請補發或換給。

• 建物謄本

  建物謄本就是建築物的登記簿，記錄著此建築的相關資料，如面積，所有權人，登記日期，地目等等... 建物有建物謄本，土地當然就會有土地謄本．簡單的說就是像我們人的身份證一樣。

• 權利範圍

  土地在總面積中持有的範圍，例如 1000 平方公尺的土地，權利範圍 100 分之 1，則實際持有的土地面積就是 10 平方公尺 (1000 * 1%)。

• 標示部

  土地建物登記簿謄本分為標示部、所有權部、他項權利部等三大部分。標示部記載資料欄位包括登記日期、登記原因、 地目、等則、面積、使用分區、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號、其他登記事項等資料。

• 所有權部

  所有權部記載資料欄位包括登記次序、登記日期、登記原因、原因發生日期、所有權人姓名、戶籍地址、身分證字號、出生日期、權利範圍、權狀字號、當期申報地價、前次移轉現值或原規定地價、歷次取得權利範圍、相關他項權利登記次序、其他登記事項等資料。由土地所有權部可知該筆土地所有權人取得土地之原因及時間。

• 他項權利登記

  他項權利，為土地、建物所有權以外之財產權。包括地上權，永佃權、地役權、抵押權、典權以及土地法第一百三十三條規定之耕作權。至於他項權利証明書，則為權利人享有他項權利之憑証。

• 地役權

  依據契據或遺囑，土地使用人在他人擁有的土地上能享有的非營利利益，土地使用人藉此能夠獲得對此一土地特定的有限使用權利。是指為了使用自己土地的便利而使用他人土地的權利。例如，擁有 A 地的甲可以要求擁有 B 地的乙不要在其土地上建設高樓以保證甲可以觀賞遠處的風景。

• 地上權

  地上權是指「以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」。地上權又可分為「普通地上權」與「區分地上權」，前者對於土地之上下有全面使用的權利，後者則限於「一定空間範圍內」，例如捷運公司為取得隧道通過他人土地下方的權利，可以只設定地下若干公尺範圍內之區分地上權。

• 抵押權

  抵押權之擔保應為不動產，且該擔保品得由債務人或第三人提供，於設定抵押權後，擔保品所有人仍得占有該擔保品而繼續使用，不過債務人若屆期無法清償債務，抵押權人即得拍賣該擔保品，並得就賣得之價金優先受到償還。

• 抵押設定

  設定流程：

  1. 備齊文件 (土地登記申請書、土地建築改良物抵押權設定契約書正副本、權利書狀、申請人身分證明、義務人印鑑證明 (抵押權人為金融機構，義務人為自然人者，免附印鑑證明)、其他依法律規定應提出之證明文件)。
  2. 填寫土地登記申請書。
  3. 填寫土地建築改良物抵押權設定契約書。

• 法定抵押權

  法定抵押權係指基於法律規定而生之抵押權而言。此種抵押權不待登記，即生效力，與普通抵押權係因當事人合意而設定，須經登記始生效力不同。以下是常見的二種法定抵押權：

  1. 承攬人之法定抵押權 (承攬的工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。)
  2. 國民住宅條例之法定抵押權 (政府出售國民住宅及其基地，於買賣契約簽訂後，應即將所有權移轉與承購人。其因貸款所生之債權，自契約簽訂之日起，債權人對該住宅及其基地，享有第一順位之法定抵押權，優先受償。或申請貸款自建國民住宅者，其因貸款所生之債權，自簽訂契約之日起，貸款機關對該住宅及其基地，享有第一順位之法定抵押權，優先受償。)

• 優先購買權

  指土地或建物出賣時，第三人有依同一價格同一條件優先承買之權利或特定人應依約定或法律規定，對於所有人出賣動產或不動產時，有依同樣條件優先承買之權利。賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時，優先購買權人可訴請塗銷第三人已登記之所有權。

• 地籍圖

  地籍圖為標明各宗 (筆) 土地之形狀、權利四至範圍、土地使用狀況 (地目) 並編有地號之平面圖。係於地籍測量後，依實地測繪結果，按一定比例尺展繪而成之圖籍。至人民因需要而依法申請地政機關發給之圖籍資料，為「地籍圖謄本」。

• 建物測量成果圖

  建物測量成果圖示依據完工時的竣工圖所繪製的，謄本和權狀上的資料都是透過建物測量成果圖上計算的坪數來認定，也可透過建物測量成果圖來核對房子是否有增建、違建。

• 分管協議書

  分管協議指公寓大廈全部區分所有權人就共有部分，產權書面協議予以分管，由特定的人使用。大部分是為了停車位，或是一樓、頂樓空地的使用權。例如：一樓花園為公設，設在一樓住家後門，只有一樓能進出，於是在住戶規約上載明該使用權為特定住戶所有。

• 產權調查

  要了解購買的房子是否產權清楚，就必須調查產權，「產權調查」是購屋最重要的前置作業。最主要的產權資料就是土地及建物登記簿、地籍圖、建物測量成果圖及土地使用分區證明等。產權調查可了解購買的房地產是否合法、有無違反使用管制法令、權利來源是否正當、有無借貸的負擔或是被查封等，調查清楚，以免遭惹糾紛，這就是調查產權的目的。房仲通常會做產權調查，製作成不動產說明書給買方。

• 地坪

  土地的坪數，通常就是地面涵蓋的面積。例：土地面積 50 坪，地坪就是 50 坪，而該地有棟四層樓的建築物，每層樓面積都是 30 坪，則建坪為 30x4 = 120 坪。

• 建坪

  建築物建構起來的面積。例：土地面積 50 坪，地坪就是 50 坪，而該地有棟四層樓的建築物，每層樓面積都是 30 坪，則建坪為 30x4 = 120 坪。

• 地號

  所屬的土地的代號。

• 建號

  所屬房屋的代號。

• 假扣押

  債權人在民事訴訟還沒起訴或起訴後判決確定前，為了確保金錢債權可獲清償，可以向法院聲請假扣押裁定，進而聲請假扣押的強制執行執行程序。

• 預告登記

  指預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

• 保存登記

  正式名稱叫做「建物所有權第一次登記」。房屋興建完成後，憑使用執照向地政事務所申請第一次測量及登記 (需連件辦理)。辦完登記之後就會有一張建物的所有權狀。如果房屋興建完成後沒有辦保存登記，並非違法，但是就變成俗稱的違建之一種，因為沒有權狀，在買賣時候就沒辦法辦理移轉登記，而且在日後產權上容易發生問題。

• 塗銷登記

  指已登記的權利，因為拋棄、存續期間屆滿、債務清償、行使撤銷權、法院判決等法定或約定原因，導致權利消滅，因而向登記機關申請完全消滅效力的登記。例：貸款時設定抵押權設定登記，待債務清償完畢時，則辦理抵押權塗銷登記。

• 預告登記

  目的在於阻止登記名義人對該土地有妨害保全請求權所為之處分，故預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，有妨害該項保全請求權者無效。例：甲向乙購買一筆土地，但是因為上面還有抵押權，所以為了保障甲的權益，二人約定，先在這筆土地上作預告登記，等乙將抵押權塗銷之後，才能塗銷預告登記 (塗銷登記的申請與移轉登記的申請連件辦理)。這樣就能防止乙遲遲不願塗銷抵押權，或是偷偷把土地又賣給別人。

• 宣示登記

  這種登記的法律效力早在之前就已發生，只是為了讓大眾都能查閱知道 (公示效力)，所以在形式上補作一個登記的動作。例：繼承登記，某人在某天死亡，雖然權利義務已經發生繼承效果，但是從登記謄本上仍然只能看到那個已經死掉的人名。為了讓大家都知道，必須先辦繼承登記，之後才能繼續辦其他的移轉登記。