不動產房屋小秘書

貸款相關-常見名詞解釋-不動產房屋買賣資訊

寬限期

銀行為短期手頭較緊的借貸戶推出的方案，提供購屋初期減輕房貸負擔，貸款人在寬限期內可以只付利息，不還本金。於寬限期後再開始連同本金，每月本利攤還。

頭期款

購買總價 - 貸款金額 = 頭期款

貸款成數

貸款金額 ÷ 購買總價 = 貸款成數

自備款

所謂「自備款」就是買屋簽約當下，須準備好的款項。雖然許多房子只需要 2-3 成以內的頭期款，但由於自備款還包含裝潢費用、仲介費、其他稅費等，所以購屋時最好準備 3 成的自備款較為寬裕。

本金平均攤還法

每月攤還之本金固定，但每月償付之利息則逐月遞減，由於期初還款金額較多，因此可節省較多的利息支出。適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。

本息平均攤還法

在利率不變的條件下，每月攤還本金與利息的總合固定，對於還款預算較易掌握。適合固定薪水、每月預算固定的上班族，是目前市面上較常見的還款方式。

首購

即「首次購屋」，指名下沒有房子，且首次購屋，即符合「首購」條件。

綁約

指與銀行的借貸契約上針對「提前還款部分」 (部分清償、全部清償) 做但書條件。貸款人提早還款，銀行多收取違約金。或是銀行不希望貸款人轉貸，而加重全部清償的罰則，用違約金綁住貸款人。若是提前還款而沒有任何罰則，則為不綁約。

聯合徵信中心

聯合徵信中心是一個營利機構，簡稱「聯徵中心」。由各家銀行主動提供個人與銀行往來之資料，包括票據往來記錄、信用卡、各種貸款、授信額度等明細，各銀行之授信皆會透過聯合徵信中心來查詢申請人之信用資格，如此一來，申請人的條件就被公開而無法隱藏，減低了銀行授信時的風險。

對保

所謂「對保」，就是銀行確認借款人或保證人本人簽訂借款或保證契約的程序，需要貸款人與保人親自與銀行承辦人員辦理。

房屋貸款

簡稱「房貸」，以房屋為抵押品，向銀行申請貸款融資。在貸款市場中，房屋貸款金額最大、期間最長，利率較低，同時也最為普遍。一般都是在購買房屋時，將房屋設定抵押給銀行以取得自備款之外不足的款項融資，然後分期攤還。或是因為自身的理財需求，例如理財投資、整合負債、房屋裝修等，而有增貸的需求。

指數型房貸

指數型房貸利率 = 定儲利率 + 加碼利率。利率隨著市場利率變動而機動調整，雖然當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚，但由於加碼利率明確，使得利率定價公平而透明。如果採用指數型房貸，可以選擇季調，由於升息時間會比月調慢，可以達到省息的效果。適合有規律薪水的上班族 。

固定型房貸

利率固定，不受利率上漲、下跌的影響。一般而言，固定型房貸一開始的利息通常較指數型房貸高，但因利率固定不變，在目前央行升息不斷的情形下，可避免升息風險。由於每月繳款金額固定，每月支出不會因為利率波動而臨時更動，可以妥善安排家庭財務分配，確保家庭生活品質。適合預算有限且準備長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來利率可能走升的人。

組合型房貸

結合固定與機動利率，可自由搭配金額比重。其中固定利率的部分完全不受市場利率波動影響，在利率上揚時，固定利率的部分可以鎖住利息負擔，若利率反向走跌，機動式利率的部分則可反映市場利率走勢，讓客戶有效掌握雙重優勢。適合想省息又想規避升息風險的人。

一段式利率

貸款期間的利率均用相同計算方式計息，通常搭配「指數型房貸」使用，在 20-30 年的貸款期限內，均以定儲利率加上固定百分比的利率。一段式利率通常在每個月支付的貸款金額差異不大，僅隨市場利率微幅波動，前兩年的利率雖較高，但長期來看利息較優惠。適合貸款初期付款輕鬆及還款能力佳的人。

階段式利率

將還款期間分做二或三段，採取不同的利率計息。如果是二段式，第一段通常為前 2 年，第二段為為第 3 年起。如果是三段式，第一段通常為前6個月，第二段為第 7-24 個月，第三段則為第 3 年起。通常二、三段式的利率結構，前2年利率通常低於一段式利率，但第3年起利通常會支付較高的本息負擔。適合希望前兩年利息負擔較輕的人。

利率遞減型房貸

一種依據顧客繳息情形提供利率回饋的房貸產品。房貸利率依指數型房貸計息，若顧客每月按時繳息，利率即享有減碼優惠。適合雙薪家庭者、有固定還款來源者，或是對利率敏感度較高的上班族或避險族等。

活用型房貸

活用型房貸 = 指數型房貸 ＋ 額度房貸。簡單的說：就是將一般的指數型房貸再搭配一筆可以靈活運用的理財額度，即稱為活用型房貸。可分為「回復型房貸」及「理財型房貸」。適合有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者，或者中小型企業人士。

循環動用型房貸

同「活用型房貸」。

回復型房貸

一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度，雖利率較一般房貸略高，但可隨時動用、隨借隨還按日計息，不動用不計息，活化不動產，擁有更多資金運用的彈性。

理財型房貸

申請房貸時直接辦理額度房貸，馬上就有一個可以循環使用的額度，隨借隨還，按動用天數計息，短期週轉不求人，比「回復型房貸」更有彈性。

抵利型房貸

以存款來折抵房貸本金，以減少利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。如果臨時面臨資金需求，還是可以動用該筆存款。適合有存款，但希望保留資金運用彈性，不想提前還款，但希望降低房貸負擔者。

免息型房貸

同「抵利型房貸」。

保險型房貸

與保險結合的房貸產品，保費通常較一般定期壽險為低，一般分為「遞減型」與「平準型」兩種，遞減型是依據房貸的還款金額，讓保額逐步遞減，平準型則是在保障期間內都維持相同保額。其優點在於，若承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，可優先償還房貸，避免不動產因無法按時繳交本息，房子遭法拍的風險。一旦理賠金償還房貸款後的餘額，還可給付給受益人，讓生活更有保障。若消費者提前償還房貸，也可選擇繼續享有保障或依相關條款退保領取解約金。適合身為家中經濟主要來源者。

保證保險型房貸

當房貸核貸金額不敷需求時，利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司。適合自備款不足或信用條件不足者。

理債型房貸

以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品。

轉貸

指本來的貸款在 A 銀行，但因利率太高或想增加貸款等原因，而將原本的貸款轉至 B 銀行。轉貸大多可以降低利率。

增貸

原本有一筆貸款 (大多為房貸)，繳款一陣子後，想要再多貸些錢出來使用，或是房子增值幅度大，比原來購屋、辦房貸時高出許多，想將增值的部分透過貸款多貸些錢出來使用，稱為增貸。增貸的金額與未還款的金額相加原則上不超過銀行鑑價。例如：房子經由銀行鑑價後可貸 300 萬，目前房貸本金僅剩下 200 萬，則可再跟銀行增貸 100 萬，詳細可貸額度需洽各銀行。

信用貸款

簡稱「信貸」，依個人收入/信用/負債狀況為依據來作風險考量，借款人不需要提供任何擔保品就可以申請。由於無須擔保品，因此利率較一般抵押貸款高，額度亦依貸款人的信用與收入條件而異。

保單借款

拿保單跟銀行借錢。又稱保單質押貸款，指保單所有者以保單作抵押，向保險公司取得貸款。

跟會

通常是選擇每月的固定時間，在固定地點標會籌集會款。第一期 (首會) 會款是由各會腳繳納當月會費 (例：含會首 11 人，每人 10000 元) 給會首，會首可得到全數會款 (例：10 人 x 10000元) 運用 (無標金或利息負擔)，並不須經過競標程序。第二期以後，競標決定會款由誰取得，有意得標者可將願負擔的利息金額 (稱為標金，例：1000 元) 寫在紙上參加競標，標金最高的人得標，其他尚未得標的會腳，有義務在一定期限內將會金(例：活會 9 人 x 9000 元 + 死會 1 人 x 10000 元) 繳交會首，再由會首負責將會款集結交給得標者。(未得標者稱活會，可進行競標；已得標者之後都稱為死會，不能進行競標。)

民間借貸

民間借貸泛指除了銀行金融機構外，所能夠借貸到的金額款項單位，皆稱為民間借款，所涵蓋的範圍非常廣，政府法律規定民間借款的年息不能夠超過 20%，如果有超收的部份則另稱為「地下錢莊」。

汽車貸款

分為「原車融資」及「銀行汽車貸款」二種。「原車融資」是拿自己沒有貸款的車子向融資公司或銀行貸款，普遍使用在週轉資金。「銀行汽車貸款」是買車時使用，車主付一筆頭期款，銀行幫你繳納剩餘金額，再按月還款，類似購屋時使用的房貸。

二胎

二胎房貸簡單來說，就是一間房屋申請兩次貸款，當房屋貸款戶無法正常繳款時，二胎房貸承辦銀行的債權清償，只能排在第一順位的銀行之後，後者稱為 (二胎) 銀行必須承擔較高的風險。

三胎

一間房屋申請三次貸款，承辦三胎房貸的銀行順位排在二胎之後，因為對承辦的銀行風險更高，相對的利率也會更高。