不動產房屋小秘書

投資相關-常見名詞解釋-不動產房屋買賣資訊

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• 年租金總價投資報酬率

  這個報酬率主要是計算：如果全用現金投資 (不貸款)，該標的物的租金報酬率每年有多少百分比。

  計算方式為：每年的租金總收入扣除雜費後，再除以購買房屋的價格。

  例：一個 300 萬的房子，裝潢等雜費 30 萬，每月房租扣除管理費 (但不扣貸款利息) 後淨收入 1.3 萬元，那麼每年的租金收入有 15.6 萬元 (1.3 萬 x 12 = 15.6 萬)，所以年投報率 = 15.6 萬 / (300 萬 + 30 萬) = 4.7%。

• 年租金自有資金投資報酬率

  這個報酬率主要是計算：如果用房貸方式，投入部分自備款投資，則該標的物的租金報酬率每年有多少百分比。

  計算方式為：每年的租金總收入扣除雜費後，再除以買房的自備款 (包含頭期款、裝潢、代書等雜費)。

  例：一個 300 萬的房子，1 成自備款 (30 萬)，銀行提供的寬限期 2 年 (只需繳息不需還本)，裝潢等雜費 30 萬 (總自備款項為 30 萬 + 30 萬 = 60 萬)。每月房租扣除管理費、貸款利息等費用後淨收入 1 萬元，每年的租金收入有 12 萬元，所以自有資金年投報率 = 12 萬 / 60 萬 = 20%。

• 年出售自有資金投資報酬率

  這個報酬率主要是計算：如果用房貸方式，投入部分自備款投資，並於若干年後售出標的，則該標的物的出售價差年報酬率有多少百分比。

  計算方式為：出售當年所賺得的價差 (售價 – 當初購屋的成本 – 買賣房屋的仲介費、代書費、契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、財產交易所得稅等雜費 – 裝潢費用等 – 持有期間的管理費、房貸利息等 = 出售價差)，除以當初買房的自備款 (包含頭期款、裝潢、代書等雜費)。

  例：一個 300 萬的房子，1 成自備款 (30 萬)，裝潢等雜費 30 萬 (總自備款項為 30 萬 + 30 萬 = 60 萬)。兩年後賣 420 萬，所有買賣稅費累計 40 萬，兩年合計出售自有資金投資報酬率 = (420 萬 - 300 萬 - 30 萬 - 30 萬 - 40 萬) / (60 萬) = 33%，每年平均的出售自有資金投資報酬率約等於 16%。

• 年自有資金總投資報酬率

  年租金自有資金投資報酬率 + 年出售自有資金投資報酬率 = 年自有資金總投資報酬率

  以上例為例，收租兩年後出售，其年自有資金總投資報酬率 = 20% + 16% = 36%。

• 持有年限

  擁有土地或建物的時間，一般以年為單位。例：小明 2003 年 5 月購入一間房子，2005 年 8 月賣掉，持有年限約為 3 年。

• 物業管理

  為物業的一種增值服務，除了提供建築物內勞務與服務，以延續建築物壽命與使用的基本需求外，更應藉由營運管理增加收入，以提升不動產與土地的價值。 物業服務項目包括：警衛保全，清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。

  物業管理是與建築物使用有關的管理服務，目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。

  近年來由於出租供給、需求提高，為了方便房東管理房客，遂衍生出提供「代租」、「代管」的租賃物業管理服務，由物業管理公司負責代為房東進行房屋招租與後續房客管理，不啻為為房東、房客提供即時便捷服務的解決方案。

• 現金流

  收入減去開銷後剩餘的錢，稱為現金流。例：小王每月收入 5 萬，每月平均開銷 3 萬，所以小王的平均月現金流為 2 萬。